vrijdag 2 maart 2012

Hypotheekrenteaftrek: de fabel doorgeprikt.


In het werkveld van menig grondzakenadviseur, zo ook die van ondergetekende, komt het onderwerp “gebiedsontwikkeling” veelvuldig aan bod.  

Er zijn vele redenen denkbaar die ten grondslag liggen aan een ontwikkeling. U kunt hierbij denken aan de realisatie van een Ecologische Hoofdstructuur, ruilverkaveling in het agrarisch gebied, de aanleg van overloopgebieden, maar ook de ontwikkeling van woningbouwlocaties.

De ontwikkeling van de woningbouwlocaties zien we door de economische situatie en het verminderde vertrouwen van de consument, steeds verder afnemen. Hierbij speelt de hypotheekrenteaftrek eveneens een grote rol.

In de afgelopen maanden is de discussie over de hypotheekrenteaftrek wederom toegenomen. Het vertrouwen van de consument, in een enigszins positieve ontwikkeling van de vastgoedmarkt, wordt hierdoor flink geschaad. Dat dit gevolgen heeft voor de gehele vastgoed ‘keten’ moge duidelijk zijn. Immers, in nagenoeg elke markt geldt het principe van ‘vraag en aanbod’!

De politiek wil ons graag laten geloven dat de hoge huizenprijzen het gevolg zijn van de hypotheekrenteaftrek. Maar is dit feitelijk wel zo?
De hoge huizenprijzen lijken meer het gevolg van het gewijzigde uitleenbeleid van de banken.
Hieronder zullen we trachten dit te verduidelijken.
Wanneer is de hypotheekrenteaftrek ontstaan en met welk doel? De hypotheekrenteaftrek bestaat al sinds 1893 en had destijds niet als doel het eigenwoningbezit te bevorderen, maar is opgesteld vanuit belastingtechnisch oogpunt! Met de invoering van een nieuw belastingstelsel rond 1893 gold de eigen woning als een bron van inkomsten, men genoot immers het voordeel dat men hierin kon wonen en men verdiende zo een (fictieve) huur. De kosten die de belastingbetaler moest maken om zijn inkomsten te verwerven, waaronder de hypotheekrente, mochten van het belastbare inkomen worden afgetrokken.

De huizenprijzen zijn pas de laatste 20 jaar flink gestegen. Mag nu zonder meer gesteld worden dat dit het gevolg is van een maatregel die in 1893 is ingesteld? Wij plaatsen hierbij onze vraagtekens.
En wel om de volgende redenen:
Na de tweede wereldoorlog was het zeer gebruikelijk dat de banken, bij het verstrekken van een geldlening voor de aankoop van een eigen woning, een gedeelte eigen geld eisten. Dit gedeelte kon oplopen tot circa 30% van de koopsom alvorens een lening werd verkregen.
Vanaf de jaren tachtig werd geleidelijk aan het uitleenbeleid van de banken versoepeld en werd het mogelijk om de volledige koopsom, tot zelfs 110%, te financieren. Het maximale te lenen bedrag werd verder verhoogd door de inkomenstoets te versoepelen. Bij de beoordeling werd tot 6 maal het jaarinkomen van –in een later stadium- beide inkomens gefinancierd. Dit was in het verleden niet mogelijk toen uitsluitend één inkomen als basis diende. 
Tja, als het zo makkelijk wordt om geld te lenen, dan stijgt de huizenprijs wel, maar de hypotheekrenteaftrek is daar naar ons idee niet de oorzaak van.  
Immers, hoewel de hypotheekrenteaftrek nog steeds bestaat, dalen de huizenprijzen als gevolg van een restrictiever uitleenbeleid van de banken.
Dat de hypotheekrenteaftrek er mede toe leidt dat het prijsniveau in Nederland hoger ligt dan in de buurlanden, waar deze regeling niet of in een andere (mindere) vorm van toepassing is, dat zullen wij niet betwisten, maar niet kan gezegd worden dat de hypotheekrenteaftrek de oorzaak is van de hoge huizenprijzen.

Echter, het is nu eenmaal het Nederlandse systeem en de gehele markt is er op gebaseerd. Bovendien wat levert het op ? Niet de 12 miljard die wordt afgetrokken, want dat zijn niet de ‘kosten’ van de overheid, zoals menig politicus roept. Over de inkomsten uit heffing van het eigenwoningforfait hoor je namelijk niemand.
Lagere huizenprijzen leiden op hun beurt tot minder inkomsten uit de overdrachtsbelasting, het eigenwoningforfait en de OZB. Deze gederfde inkomsten gaan ten kosten van het bruto resultaat, zijnde de 12 miljard. Is het verstandig om de hypotheekrenteaftrek in deze slechte economische tijden af te schaffen? Wij vinden van niet.

Minister De Jager zei onlangs in Buitenhof heel terecht dat afschaffen van de hypotheekrenteaftrek de koopkracht van de burger en dus de economie ernstig zal aantasten.
Het geld dat de huiseigenaar van de fiscus ontvangt, vindt zijn weg naar de economie! Dat wordt weer uitgegeven en over die uitgaven wordt weer belasting e.d. betaald: accijnzen en BTW als er benzine voor wordt gekocht, BTW voor de schilder en de loodgieter – die daarover weer inkomstenbelasting- betalen.
In deze economische situatie lijkt het ons het beste de hypotheekrenteaftrek te handhaven. Waar wij ons wel in kunnen vinden, is het aanscherpen van het uitleenbeleid. Nu de banken minder makkelijk geld uit willen lenen, wordt de (toekomstige) huiseigenaar beter beschermd. Het effect op de markt is inmiddels ook duidelijk; de huizenprijzen zijn al enkele jaren dalende en de diverse in ontwikkeling zijnde woningbouwlocaties ondervinden een behoorlijke vertraging.

Wij hopen met het bovenstaande duidelijk te hebben gemaakt dat de hypotheekrenteaftrek niet heeft geleid tot de explosieve waardestijging op de woningmarkt in Nederland, maar dat dit het gevolg is van het verruimde uitleenbeleid.

Tot stand gekomen in samenwerking met mr. A. de Vries.